土曜日, 12月 5, 2020
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元不動産屋が教える美容サロンに最適な物件の見つけ方

今回は元不動産屋が美容サロン物件をみつけるにあたり、
プロが実際やっている、サロン物件の探し方をご紹介します。
初めて美容サロンを開業する、個人サロンのオーナー様に向けて書いております。しっかり読んでくださいね♪

まずネットで店舗を探すのはやめろ?

良くインターネットで物件を探して良い物件がないかなーと、待ち望んでいる方がいらっしゃいますが、一生良い物件には巡り会えないでしょう。
必ず、出店したいエリアの不動産会社に足を運び、あなたの希望する条件を伝えてください。
店舗不動産の賃貸相場を知る目的で見るのは良いかと思いますが、

店舗物件の場合、居住用のマンションとは違い、素人では相場を掴むのがむずかしいです。
サイトを見ていて、この物件すごく良い!?何でだろ!とあなたが思って、
掲載元の不動産会社に問い合わせし、実際に行ったとしても、
その物件は〇〇な事情でおすすめできません。
代わりにこちらの物件とかおすすめですよ!と合気道のように流されるのがオチでしょう。

これはどういうことかというと、おとり物件(誰もが魅力的に見えるように価格を落としたりして広告を打っている物件)や、もう募集されていない物件情報であることが多いからです。
そんなことで振り回されることはもう卒業しましょう。

最高の物件は近くの不動産会社でも知らない?

本当に良い物件は、クローズ(情報が表に出ない)で取引されることが多いです。
これはどういうことかというと、家主さんに店舗の窓口を任せられた不動産会社が、
レインズという業者専門サイトに登録することなく、来られたお客様にのみ紹介する商習慣があるからです。
要するに店舗の窓口を任せられた不動産会社が管理会社兼仲介業者となり、
他の仲介業者に情報を渡してあなたに紹介してもらわなくても、自分の会社だけであなたに紹介して契約まで持っていける自信があるのです。

何と言っても物件が良いので。(まあそんな良くない物件でもクローズしてる不動産会社も多いですが)
よってレインズには登録せず、自分の会社だけで完結させます。
そうすれば、家主さんからも報酬をもらえて、あなたからは仲介手数料がもらえますし、
あなたにしてみても良い物件であれば問題ないはずです。
そのように自分の会社しか紹介できない物件を持つことも仲介業者の差別化戦略の一つですので、
覚えておいてください。

居抜き物件、買取物件にはご注意を

ネイルサロン、マツエクサロン、エステサロン、美容室の中で、広さ等の条件が同じ場合、
最もリフォーム代が高くなるのは、美容室でしょう。

そこで例えばあなたが美容室を探していたとします。
小規模な美容室(スタッフ数3〜4名を想定)を経営する予定で探していました。
そこで、ちょうど大きさが合うサロン物件が見つかったとします。

<考えるポイント>

  • なぜその美容室は経営を辞めたのか?
  • 物件の初期費用はいくらか?<買取の場合も含めて>

なぜその美容室は経営を辞めたのか?

これは立地とも密接に関わってきます。
良い立地でそれなりの内装であれば人が離れて、固定費に圧迫され、店が潰れた可能性が高いです。

つまり

  1. 立地が良い場所では相場より家賃がかなり高い物件もあり、そのような物件を借りてた。
  2. 立地が良くて、家賃もそこまで高くないが、人がついてこないオーナーが経営しており、店がまわらず潰れた。

1.の可能性があれば、資本力がない初期の段階では借りるべきではありません。

2.の理由が想像でき、あなたが人がついてくるサロン経営が可能な場合、

初期費用が問題なければ、この居抜きサロン物件を借りる選択肢はありです。
そもそもですが、駅から遠いや、場所がわかりにくいサロン物件は、よほどの集客スキルがない場合は、弊社では初期の段階においてはおすすめしておりません。

物件の初期費用はいくらか?<買取の場合も含めて>

買取というのは、サロンを経営しているオーナーが店を探してるあなたに、自分のサロンを譲ることです。譲るといっても当然お金を払うことになります。

売る側のサロンオーナーが、内装代等の初期費用がいくらかかったなどを考慮し、売却代金を決定します。
ポイントはサロンを開業する際、初期費用を安くできるサロンオーナーが少ないため、
売却金額も必然的に上がるということです。

一から床やクロス、天井を作り込んでいく、スケルトンと言われる状態の店舗を借りて、
格安でリフォームをかけた方が安い場合もあります。それは居抜き物件でも同じですね。

飲食店などでも設備等買取費用いくらとかで、図面に掲載されていることが多いですが、、、
とにかく初期費用については高いのか、安いのか素人では判断できないことが多いです。
リフォームの相場等も書きたいのですが、条件によって異なりますので、伝えるのがむずかしいのが現状です。

*美容室以外のサロンの場合

3〜4名程度の小規模サロン、個人サロンの場合は、居抜き、買取は考えなくてもよいでしょう。
条件が良いと思う物件であれば、契約すれば良いと思います。

ネイルサロン、マツエクサロン、エステサロンは美容室に比べ、リフォーム代が安いです。
小規模サロン(10坪〜12坪程度)であれば、

例えばトイレにウォシュレットをつけ、洗濯機を設置できる工事、ガスの引き込み工事、換気扇3つ設置、天井や、部屋のクロス全貼り替え、床全貼り替え、洗面所設置、入り口ドアの付け替え、完全個室(引き戸付き)1つ作る、個室にエアコンを備付ける、個室に調光付きダウンライト5発、天井にビルドインエアコン設置、天井にダウンライト10発、外壁タイルの貼り替えと、かなり贅沢なリフォームをしても弊社の感覚では2,500,000円ほどでできます。

一人でする予定の7坪くらいのサロンであれば、天井や、部屋のクロス全貼り替え、ダウンライト8発、床の貼り替え等だけで済むので弊社の感覚だと300,000円は超えません。
時期や景気によっても左右されるのでしょうが、上記の例は2つとも関西で、2017年のリフォーム事例です。

話がそれましたが、ネイルサロン・マツエクサロン・エステサロンは、美容室に比べ、リフォームコストが低く、居抜きサロンや買取サロンと比べても、初期費用はそこまで変わりませんよと伝えたいわけです。

本当に足を使うということ

サロンを開業したい場所に行って、その場所の不動産会社に行って情報を聞いてもまだ良い物件は出てこない。大体の物件の相場はわかってきたんだけどなー。

そんなあなたに、不動産屋の探し方をお教えします!
エリアを歩いてこの物件の場所すごく良いけど、ここってテナント入ってるの?
という物件見たことないですか?
そういう物件は家主さんが何らかの事情で放置している物件なのです。
もちろん事情があるので、簡単には貸してくれないと思いますが、
良い物件を借りて、その場所で長く自分の城であるサロンを築き上げていくのです。
ガムシャラになれる人は家主さんに直接聞きに行きましょう!

これは不動産屋がやる方法ですが、まず法務局に行くのです。

事前にそのエリアで気になる物件の場所、住所をチェックしておき、法務局で地番を教えてもらいます。
教えてもらったら今度は地番を申請用紙に書くことで、登記事項証明書を手に入れ、
所有者の情報を把握することができます。
詳しい方法についてはこちらのサイト様がわかりやすく解説してくれていますので、ご確認ください。

【登記事項証明書】取得方法と注意点

あとは、家主さんの住所に行くか、法人が所有していて、会社の電話番号がネット上にのっているようなら、連絡してみましょう!
その後、もし貸してもらえることになれば、どこかの仲介業者に依頼しましょう。
ただ、そのような場合は家主さんが不動産会社を指定してくれることが多いです。
勇気は必要ですし、プロでもうまくいく可能性が低いのも事実ですが、
成功の確率を上げるために、直接交渉に行く方法も頭に入れておいてくださいね。

■まとめ

今回は実際に弊社がサロンオーナー様の物件探しに協力する際に考えるポイントについて記事にしました。
大まかな方法はこの記事で把握できると思います。
サロンに適した良い物件が出てくるのはタイミングです。
常に不動産会社で美容サロンの物件情報を集めるクセをつけると良いでしょう。

Kohei Hisai
ブランディングディレクター。EC日本トップクラスの販売量を誇る玉ねぎブランド『伝家の宝玉』や、日本初の食材を使ったご当地ラーメン屋など大手マスメディアを巻き込んだPR戦略を含んだブランディングに従事。直近では大阪の老舗スイーツ店のリブランディング/EC販売支援、有名観光施設のWEBマーケティング支援などを行っている。

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